Řešení nedostatku skladovacích prostor?

Prázdné obchody a obchodní centra jsou stále častěji přestavovány na distribuční centra e-commerce společností. Zprávu přináší CBRE, realitní agentura zaměřující se na průmyslové areály, která detailně prozkoumala a popsala dva tucty podobně zaměřených projektů od jižní Kalifornie po Baltimore.

Zpráva monitoruje 24 projektů přeměny prodejny na skladovací prostory realizovaných od roku 2016, v rámci kterých bylo přeměněno 733 934 čtverečných metrů prodejní plochy na 1 012 643 čtverečných metrů plochy skladové. K těmto přeměnám docházelo jednak přestavbou a úpravami stávajících prodejních struktur, ale i odstraněním původních budov a infrastruktury a jejich nahrazením novými.

Tyto projekty jsou nejčastěji realizovány v místech, kde je medián příjmu domácností pod národním průměrem a zároveň na trzích, kde je míra disponibilních průmyslových prostor pod 5 %. Podle CBRE jsou právě toto indikátory zvyšující pravděpodobnost průmyslového využití prostor, které už dále neplní svůj původní maloobchodní účel.

Nejžhavější kandidáti na přestavbu

Hlavními kandidáty na tyto přeměny jsou samostatně stojící hypermarkety umístěné nedaleko obydlených oblastí. Tyto maloobchodní struktury zpravidla nabízejí zásobovací rampy uzpůsobené pro kamionovou dopravu, velké parkoviště a světlou výšku kompatibilní s možnostmi průmyslového využití.

Nevyužitá maloobchodní centra většího rozsahu jako jsou obchodní parky nebo komunitní centra, bývají většinou vykupována developery, zbourána a nahrazena novou průmyslovou infrastrukturou, která lépe vyhovuje fyzickým požadavkům následných uživatelů.

Tento trend, ačkoli vykazuje výraznou růstovou tendenci, stále zůstává spíše opomíjenou možností na průmyslově-logistickém realitním trhu. Poptávka po skladovacích prostorech je natolik silná, že nabídka volných prostor spadla na historické minimum. A i když obecně je maloobchodní trh poměrně zdravým odvětvím, množství uzavřených obchodů a prodejních areálů vytvořilo nové příležitosti pro nastěhování nových uživatelů a uspokojení poptávky po vhodných prostorech.

Co činí tyto objekty tak zajímavými?

K faktorům, které tyto prostory favorizují pro nové využití, patří výhodná pozice těchto center. Velmi často se nacházejí na křížení dopravních cest, v dosahu dálnic. K dalším bonusům patří přístup k samotným budovám. Tato centra byla budována se zadními doky pro kamiony a celý areál je pro kamionovou dopravu vhodně uzpůsoben. Důležité jsou také již dříve zmíněné vysoké stropy, které vyhovují dalšímu průmyslovému využití bez výrazných stavebních zásahů.

Každá mince má dvě strany

Ačkoli se zdá, že nové využití prostor nabízí samá pozitiva, mohou se vyskytnout i problémy. Přeměna těchto prostor zpravidla vyžaduje souhlas úřadů, sousedů a v mnoha případech i maloobchodníků, kteří mají v místě své provozovny. Ne všichni ocení zvýšený provoz kamionové dopravy a omezení pohybu zákazníků. Dále je potřeba vždy zvážit individuální parametry každé lokace, různá územní omezení a náklady na rekonstrukci.

Dříve něco nemyslitelného

„Tyto typy přeměn prodejních ploch na skladovací a průmyslové byly dříve naprosto nemyslitelné. Nyní ale nejen že probíhají, ale také nabírají na síle“, uvádí Adam Mullen, manažer pro americké průmyslové a logistické realitní obchody v CBRE. „Toto průmyslové využití dokonce může časem překonat původní typy využívání, což jen dokládá sílu poptávky po průmyslových realitách, především v oblasti last-mile distribučních center.“